핵심 요약
- 만기에 보증금 안 돌려주면 임차권등기명령부터. 비용 약 43,400원, 등기까지 1개월
- HUG 전세보증금반환보증 가입했으면 만기 1개월 후 청구 → 1~2개월 내 지급
- 가입 안 했으면 주택임대차분쟁조정위원회(수수료 1만~10만원) → 지급명령 → 정식 소송 순
- 이사 가야 한다면 임차권등기 등기 완료 후에 이사 (대항력·우선변제권 유지)
친구가 강서구 자취방 만기가 한 달 남았는데 집주인이 “다음 세입자 들어오면 그때 줄게” 하더래요. 이사 날짜는 잡혔는데 보증금은 안 들어오고, 새 집 계약금 날짜는 다가오고. 결국 인터넷 검색하다가 ‘임차권등기명령’이라는 단어를 처음 봤다고 하더라고요. 서울 자취 보증금 반환 분쟁은 생각보다 흔해요. 그런데 모르면 진짜 큰돈을 통째로 날릴 수 있어요.
이 글은 만기에 보증금 못 받았을 때 어디서부터 뭘 해야 하는지, 비용은 얼마인지, 며칠 걸리는지를 단계별로 정리한 거예요. 법률 용어가 좀 나와도 다 풀어서 설명할게요.
보증금 안 돌려주면 일단 이것부터 임차권등기명령
만기 지났는데 보증금이 안 들어왔다? 가장 먼저 떠올려야 하는 게 임차권등기명령이에요. 이게 뭐냐면, 임차인이 이사 가도 그 집에 ‘나 여기 보증금 못 받고 나갔다’는 표시를 등기부에 박아두는 제도예요.
왜 중요하냐면, 그냥 이사 가버리면 대항력과 우선변제권이 사라져요. 이게 사라진 상태에서 집이 경매로 넘어가면 보증금을 후순위로 밀려서 한 푼도 못 받을 수도 있어요. 임차권등기가 되어 있으면 이사 가도 두 권리가 그대로 유지돼요.
친구는 이걸 모르고 “다음 세입자 빨리 들어와야 하니까 빨리 비워달라” 하는 집주인 말 듣고 이사 가버릴 뻔했어요. 그랬으면 진짜 큰일 날 뻔했죠.
신청처: 임차 주택 소재지 관할 지방법원
온라인 접수: 대법원 전자소송 사이트 (회원가입 후 ‘임차권등기명령’ 검색)
방문 접수: 관할 지방법원 종합접수실
임차권등기명령 비용·서류·기간 한눈에
임대인 1명, 임차인 1명, 주택 1개 기준으로 정리한 표예요. 인원이나 주택이 늘어나면 송달료가 조금 더 붙어요.
| 항목 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 인지대 | 약 2,000원 | 신청서에 첨부 |
| 등기수수료 | 약 3,000원 | 등기소 단계 |
| 송달료 | 약 31,200원 | 1회 5,200원 × 6회 |
| 등록면허세(지방교육세 포함) | 7,200원 | 등기 시 납부 |
| 합계 | 약 43,400원 | 임대인에게 청구 가능 |
필요 서류는 임대차계약서 원본, 주민등록등본, 확정일자가 찍힌 계약서, 임차주택 등기부등본 정도예요. 등기부등본은 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 1,000원에 발급받을 수 있어요.
기간은 법원 결정까지 1~2주, 그 결정이 등기소로 넘어가서 실제 등기부에 기재될 때까지 추가로 1~2주 정도. 총 1개월 정도 봐야 해요. 이래서 만기일 한참 전부터 준비해야 해요.
만기 2개월 전부터 시작하는 사전 준비
보증금 분쟁은 만기일 당일에 시작하는 게 아니에요. 두 달 전부터 정리해두면 분쟁이 와도 훨씬 수월해요.
D-60 (만기 2개월 전)
- 임대인에게 갱신 의사 없음을 문자·통화로 통보 (계약 갱신 거절)
- 증거로 남기려면 내용증명 우편 발송 (우체국 1통 5,000원~)
- HUG 보증보험 가입 여부 다시 확인
D-30 (만기 1개월 전)
- 보증금 반환 일정 재확인. 답변 늦으면 다시 한 번 내용증명
- 새 집 잔금 일정과 보증금 받는 시점 차이 점검
- 임차권등기명령 신청서 양식 미리 다운로드 (전자소송 사이트)
D-Day (만기일)
- 보증금 미입금이면 그날 바로 임차권등기명령 신청
- 임대인에게 “미반환 시 법적 절차 진행” 통보
내용증명이 뭐냐면, 우체국에서 “이런 내용의 편지를 언제 누구에게 보냈다”는 걸 증명해주는 서비스예요. 나중에 분쟁이 진짜 법원으로 가면 “나는 통보했다”는 증거가 돼요. 우체국 방문하거나 인터넷우체국에서 작성 가능해요.
HUG 전세보증금반환보증 가입했다면 가장 빠른 길
전세 계약할 때 HUG(주택도시보증공사) 보증보험에 가입했다면 길은 비교적 간단해요. 임대인이 안 갚으면 HUG가 대신 갚아주고, HUG가 임대인한테 받아내는 구조예요.
청구 조건
- 전세계약 만기일로부터 만 1개월 경과
- 임차권등기 등기부 기재 완료 (필수 선행 조건)
- 임대인에게 반환 청구를 한 증거 (내용증명 등)
필요 서류는 임대차계약서, 등기부등본, 내용증명, 주민등록등본 정도예요. HUG 모바일 앱(모바일HUG)이나 영업점 방문으로 접수할 수 있어요. 심사 후 통상 1~2개월 안에 보증금이 들어와요.
여기서 핵심은 임차권등기가 먼저라는 거예요. 그래서 만기일에 바로 임차권등기명령부터 신청하라고 한 거예요. 등기 안 한 상태로 HUG에 청구하면 반려돼요.
HUG 가입 안 했다면 분쟁조정위원회로 시작
전세 계약할 때 보증보험 안 들었다면 다른 루트로 가야 해요. 가장 저렴하고 빠른 게 주택임대차분쟁조정위원회예요.
대한법률구조공단, LH, 한국부동산원이 운영하는 공공 기구인데, 변호사·감정평가사 같은 전문가가 조정안을 내줘요. 수수료는 분쟁금액별로 1만~10만원이고, 일정 소득 이하면 면제도 돼요.
신청 가능한 곳 (서울권)
- 대한법률구조공단 서울중앙지부 (서초구)
- 한국부동산원 서울동부지사·서울서부지사
- 온라인: 주택임대차분쟁조정위원회 사이트(hldcc.or.kr)
장점은 비용이 거의 안 들고 절차가 빠르다는 거예요. 단점은 임대인이 출석을 안 하거나 조정안을 거부하면 강제력이 없다는 점. 그래도 임대인 입장에서도 “여기서 합의하는 게 소송보다 낫다”고 판단하는 경우가 많아서 의외로 해결되는 비율이 높아요.
조정 실패하면 지급명령 vs 정식 소송 비교
분쟁조정이 안 되면 법원으로 가야 해요. 그런데 무조건 소송이 답은 아니에요. 임대인이 “보증금 돌려줘야 하는 건 맞는데 지금 돈이 없다”는 식의 답을 할 가능성이 낮으면 지급명령이 훨씬 빠르고 싸요.
| 항목 | 지급명령 | 정식 소송 |
|---|---|---|
| 인지대 | 소가의 0.05% (1억=5만원) | 소가의 0.5% (1억=50만원) |
| 기간 | 약 1개월 | 3~6개월 이상 |
| 법정 출석 | 없음 (서면만) | 최소 2~3회 |
| 변호사 | 혼자 가능 | 대부분 선임 필요 |
| 임대인 이의 시 | 정식 소송 전환 (인지대 추가) | 그대로 진행 |
| 추천 상황 | 임대인이 다툴 가능성 낮음 | 금액·과실 다툼 있음 |
지급명령은 임대인이 송달받고 2주 안에 이의신청 안 하면 그대로 확정돼요. 확정되면 별도 집행문 없이 확정증명원만으로 강제집행에 들어갈 수 있어요. 빠르고 싸죠.
다만 임대인이 2주 안에 이의신청서 한 장만 내면 자동으로 정식 소송으로 넘어가요. 이때 인지대를 정식 소송 기준으로 추가 납부해야 하고, 안 내면 신청 자체가 각하돼요. 그래서 “이 임대인은 다툴 거 같다” 싶으면 처음부터 정식 소송이 나아요.
지급명령 실전 전자소송으로 셀프 신청
지급명령은 대법원 전자소송(ecfs.scourt.go.kr)에서 셀프로 신청할 수 있어요. 변호사 없이 본인이 직접 하는 사람이 꽤 많아요.
전자소송 신청 순서
- 대법원 전자소송 사이트 회원가입 (공동인증서 필수)
- ‘서류제출 → 민사 본안 → 지급명령신청서’ 메뉴 선택
- 임대인 정보·보증금 액수·미반환 사실 입력
- 증거: 임대차계약서, 내용증명 사본, 임차권등기 등기부등본 첨부
- 인지대·송달료 전자결제로 납부
- 접수 완료 → 약 1~2주 안에 임대인에게 송달
인지대 계산 예시: 보증금 8천만원이면 80,000,000 × 0.0005 = 40,000원. 1억 5천만원이면 75,000원. 송달료는 당사자 1명당 6회분이라 5,200원 × 12회 = 약 62,400원 정도예요.
보증금 못 받고 이사 가야 할 때 체크리스트
새 집 계약 날짜는 정해져 있고 보증금은 묶여 있을 때, 가장 헷갈리는 순간이에요. 순서를 헷갈리면 진짜 권리를 다 잃어요.
꼭 지켜야 할 순서
- 임차권등기명령 신청 (만기일 또는 그 직후)
- 법원 결정문 받기 (1~2주)
- 등기소에서 등기부에 임차권등기 기재 완료 확인 (추가 1~2주)
- 여기까지 끝난 후에 이사
- 이사 후에도 종전 주소 주민등록은 잠시 유지 (HUG 청구나 소송에서 필요)
등기부에 임차권등기가 실제로 기재됐는지는 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 등기부등본 1,000원에 발급해서 확인할 수 있어요. ‘갑구’가 아니라 ‘을구’에 임차권 항목이 새로 추가돼 있어야 해요.
새 집 계약과 시간이 겹치면, 새 집은 임시로 월세로 잠깐 살거나 부모님 댁에 잠깐 들어가는 방법도 있어요. 보증금 분쟁이 평균 3~6개월 걸린다는 걸 고려해서 일정을 짜야 해요.
보증금 분쟁 실수 BEST 5
| 실수 | 왜 위험한지 |
|---|---|
| 임차권등기 안 하고 이사 가버린다 | 대항력·우선변제권 상실. 경매 시 후순위로 밀려 한 푼도 못 받을 수 있음 |
| 내용증명 안 보내고 카톡으로만 통보 | 법원에서 “통보한 증거”로 인정받기 까다로움. 카톡 캡처는 보조 증거만 |
| 만기 한참 지난 뒤에야 임차권등기 신청 | 등기 완료까지 1개월. 다음 세입자 들어와서 점유 잃으면 더 복잡해짐 |
| 임대인 말 믿고 “다음 세입자 구할 때까지” 기다린다 | 다음 세입자 구해도 그 돈으로 갚는다는 보장 없음. 무한정 늘어짐 |
| HUG 보증 가입했는데 임차권등기 안 하고 청구 | 청구 자체가 반려됨. 임차권등기 기재 완료가 청구 전제 조건 |
광진구에 사는 친구는 만기 3개월 지나도록 “알겠다, 알겠다” 하는 집주인 말만 듣다가 결국 임차권등기명령부터 다시 시작했어요. 그 사이에 새 세입자가 이미 들어와서 점유 문제가 꼬여서 더 오래 걸렸어요. 만기일 당일에 보증금 안 들어오면 그날 바로 신청하는 게 원칙이에요.
참고할 만한 공공 사이트
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 임차권등기명령 신청 (절차·서류 공식 안내)
- 주택임대차분쟁조정위원회 (조정 신청 온라인)
- 주택도시보증공사 HUG (보증 청구 절차)
- 대법원 전자소송 ecfs.scourt.go.kr (지급명령·임차권등기명령 온라인 신청)
전세 보증금은 자취 생활의 거의 전 재산이에요. 만기 한 달 전부터 준비해서, 만기일 당일에 안 들어오면 바로 임차권등기명령부터. 이 순서만 기억하면 최악은 피할 수 있어요. 새 집 계약 일정도 분쟁 가능성을 미리 감안해서 잡는 게 안전해요.
이사 절차나 보증금 관련해서 미리 알아두면 좋은 글은 서울 자취 전입신고 방법, 서울 자취 보증금 대출 종류 비교, 서울 청년 월세지원 신청 방법에 정리해뒀어요.