월셋집 계약하고 나면 마지막에 만나는 게 복비, 즉 중개보수입니다. 그런데 공인중개사가 “이번엔 30만 원이에요” 하면 그게 맞는 건지 아닌지 몰라서 그냥 내는 경우가 많죠. 복비는 법으로 상한이 정해져 있고 계산 공식도 명확합니다. 특히 월세는 보증금과 월세를 합쳐 다시 계산하는 방식이라, 이걸 알면 부르는 금액이 맞는지 30초 만에 검산할 수 있습니다. 이 글은 자취생이 가장 많이 하는 월세·전세 계약을 기준으로 정리했습니다. 계약서 자체가 처음이라면 전월세 계약 주의사항부터 보고 오시면 좋습니다.
3줄 요약
- 복비는 상한요율일 뿐 임대차는 대부분 0.3~0.5% 구간이고, 협의로 낮출 수 있습니다.
- 월세는 보증금 + (월세 × 100)으로 환산하고, 그 값이 5천만 원 미만이면 다시 보증금 + (월세 × 70)으로 계산합니다.
- 고지된 복비에는 부가세 10%가 별도로 붙을 수 있으니 계약 전에 총액을 확인하세요.
복비는 누가, 얼마나 내나
중개보수는 계약을 중개한 대가로 공인중개사에게 주는 돈입니다. 핵심은 거래 양쪽이 각각 낸다는 점입니다. 월세라면 집주인(임대인)도 내고 세입자(임차인)도 냅니다. 그러니까 “양쪽에서 받으니 좀 깎아달라”는 말이 통하는 구조입니다.
금액은 거래금액 × 상한요율로 정해지고, 이 요율은 지자체 조례로 정합니다. 서울시도 국토교통부 기준과 동일한 상한요율을 쓰고 있습니다. 여기서 반드시 기억할 단어가 ‘상한’입니다. 요율표 숫자는 “이것보다 더 받으면 안 된다”는 최대치이지, 무조건 그만큼 내야 하는 정가가 아닙니다.
주택 임대차 중개보수 요율표 (전세·월세)
자취생이 가장 많이 보게 될 표입니다. 전세든 월세든 아래 요율을 적용합니다.
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.5% | 20만 원 |
| 5천만 원 ~ 1억 원 미만 | 0.4% | 30만 원 |
| 1억 원 ~ 6억 원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억 원 ~ 12억 원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억 원 ~ 15억 원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억 원 이상 | 0.6% | 없음 |
여기서 한도액은 금액이 작을 때 복비가 지나치게 커지지 않도록 막아주는 상한선입니다. 예를 들어 거래금액이 5천만 원 미만이면 요율로 계산한 값이 20만 원을 넘어도 20만 원까지만 냅니다. 자취 원룸은 대부분 이 5천만 원 미만이나 5천만~1억 구간에 들어가서, 복비 상한이 20만~30만 원 선에서 정리되는 경우가 많습니다.
월세는 ‘환산보증금’으로 바꿔서 계산한다
전세는 보증금이 곧 거래금액이라 계산이 간단합니다. 문제는 월세입니다. 보증금과 월세가 따로 있으니 하나의 금액으로 합쳐야 요율표에 대입할 수 있죠. 그 합치는 공식이 환산보증금입니다.
순서는 이렇습니다.
- 1차 계산 보증금 + (월세 × 100)
- 이 값이 5천만 원 이상이면 그대로 거래금액으로 확정
- 이 값이 5천만 원 미만이면, 다시 보증금 + (월세 × 70)으로 재계산해서 거래금액 확정
보증금이 적은 자취 월세는 대부분 3번 규칙(×70)까지 적용됩니다. 곱하는 숫자가 100에서 70으로 줄어드니 거래금액도 낮아지고, 결과적으로 복비도 조금 줄어듭니다. 이 규칙을 모르고 ×100 값만으로 복비를 부르면 세입자가 더 내게 되니 꼭 확인하세요.
자취 월세 복비 실제 계산 예시
많이 나오는 조건으로 실제 복비를 계산해봤습니다. 부가세는 제외한 금액입니다.
| 조건 | 환산보증금 | 적용 요율 | 복비(부가세 별도) |
|---|---|---|---|
| 보증금 500만 / 월세 40만 | 3,300만 원 (×70) | 0.5% · 한도 20만 | 약 16.5만 원 |
| 보증금 1천만 / 월세 30만 | 3,100만 원 (×70) | 0.5% · 한도 20만 | 약 15.5만 원 |
| 보증금 1천만 / 월세 50만 | 6,000만 원 (×100) | 0.4% · 한도 30만 | 약 24만 원 |
| 보증금 2천만 / 월세 60만 | 8,000만 원 (×100) | 0.4% · 한도 30만 | 30만 원 (한도 적용) |
| 전세 1억 5천 | 1억 5천만 원 | 0.3% | 약 45만 원 |
표를 보면 보증금 2천만/월세 60만 사례는 계산상 32만 원이 나오지만, 해당 구간 한도액이 30만 원이라 30만 원까지만 냅니다. 이렇게 한도액이 걸리는 구간이 있으니 요율만 곱하지 말고 한도액도 같이 확인해야 합니다.
요율은 상한일 뿐 협의로 깎을 수 있다
다시 강조하면 요율표는 최대치입니다. 실제로는 중개사와 협의해 그보다 낮게 정할 수 있고, 이건 흥정이 아니라 제도가 허용하는 정상적인 절차입니다. 특히 한도액이 없는 1억~6억 구간(0.3%)은 금액이 커질수록 복비도 커지기 때문에 협의 여지가 있습니다.
다만 계약을 다 마친 뒤에 “깎아달라”고 하면 서로 얼굴을 붉히기 쉽습니다. 집을 보러 다니는 단계, 늦어도 계약서 쓰기 전에 “복비는 얼마로 생각하시냐”고 미리 물어 합의해두는 게 깔끔합니다. 합의한 요율은 계약서에 명시하도록 하세요.
자취 원룸처럼 거래금액이 작은 경우엔 이미 한도액(20만~30만 원)에 걸려 있어서 크게 깎기는 어렵습니다. 하지만 전세 보증금이 1억을 넘어가는 순간부터는 한도액이 사라지고 0.3%가 그대로 붙기 때문에, 금액이 클수록 협의의 실익도 커집니다. “같은 조건이면 다른 곳도 있다”는 태도로 담담하게 얘기하면 대부분 조정 여지를 줍니다.
부가세 10%, 별도로 붙을 수 있다
복비를 계산했는데 실제 청구액이 더 크다면 부가가치세 때문입니다. 중개사무소가 일반과세자면 중개보수에 부가세 10%가 별도로 붙습니다. 24만 원이면 26.4만 원, 30만 원이면 33만 원이 되는 식이죠.
반면 간이과세자인 중개사무소는 부가세율이 낮거나 협의되는 경우가 있습니다. 사무소 벽에 붙은 사업자등록증에서 일반과세자인지 간이과세자인지 확인할 수 있으니, 총액이 궁금하면 “부가세 포함 얼마냐”고 딱 잘라 물어보세요. 현금영수증이나 세금계산서도 요청하면 발급받을 수 있습니다.
참고: 주택 매매·교환 요율표
지금 당장은 아니어도 나중에 집을 살 때를 위해 매매 요율도 정리해둡니다.
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.6% | 25만 원 |
| 5천만 원 ~ 2억 원 미만 | 0.5% | 80만 원 |
| 2억 원 ~ 9억 원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 9억 원 ~ 12억 원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 12억 원 ~ 15억 원 미만 | 0.6% | 없음 |
| 15억 원 이상 | 0.7% | 없음 |
복비는 언제 내고, 계약이 깨지면 어떻게 되나
복비를 내는 시점은 법으로 딱 정해져 있진 않지만, 관행상 잔금을 치르고 입주하는 날에 지급합니다. 계약할 때 지급 시점을 미리 정해 계약서에 적어두면 나중에 헷갈릴 일이 없습니다. 보통 이사 당일 짐을 넣기 전후로 계좌이체하거나 카드로 결제합니다.
가끔 문제가 되는 건 계약이 중간에 깨졌을 때입니다. 중개보수는 원칙적으로 ‘계약이 성립’되어야 발생합니다. 단순히 집만 몇 개 보고 계약서를 쓰지 않았다면 복비를 낼 의무는 없습니다. 반대로 계약서에 도장을 찍고 가계약금·계약금까지 오간 뒤 세입자 변심으로 해지하면, 중개사가 중개를 완성한 것으로 보아 복비를 청구할 수 있습니다. 애매한 상황이라면 서울부동산정보광장이나 마이홈포털의 중개보수 안내를 확인하고, 분쟁이 커지면 관할 구청 부동산 민원 창구에 문의하는 게 안전합니다.
계산이 맞는지 직접 검산하고 싶다면 서울시·마이홈포털의 중개보수 계산기에 보증금·월세만 넣으면 환산보증금부터 상한 복비까지 자동으로 나옵니다. 중개사가 부른 금액과 비교해보고, 차이가 나면 근거를 물어보세요.
복비 낼 때 실수 BEST 5
| 실수 | 바로잡기 |
|---|---|
| 월세를 ×100만 하고 끝냄 | 5천만 원 미만이면 ×70으로 재계산해야 복비가 줄어듭니다. |
| 부르는 대로 다 냄 | 요율은 상한. 계약 전에 협의하면 낮출 수 있습니다. |
| 부가세를 안 챙김 | 일반과세자면 10% 별도. 총액을 미리 확인하세요. |
| 한도액을 무시함 | 5천만 미만 20만 원, 5천만~1억 30만 원 등 상한이 걸립니다. |
| 영수증을 안 받음 | 현금영수증·세금계산서로 지출 증빙과 세액공제까지 챙기세요. |
정리하며
복비는 어렵게 느껴지지만, 결국 거래금액 × 요율(한도액 이내) + 부가세 한 줄입니다. 월세는 환산보증금만 정확히 구하면 나머지는 표에 대입하면 끝이죠. 계약 전에 미리 요율을 합의하고, 부가세 포함 총액을 확인하고, 영수증을 챙기는 것 이 세 가지만 지켜도 자취 이사에서 돈 새는 구멍 하나를 막을 수 있습니다. 이사 전체 일정이 궁금하다면 자취 이사 체크리스트를, 계약 전 집을 볼 때 확인할 것은 원룸 구하기 체크리스트를, 계약 직후 절차는 전입신고 방법을 함께 참고하세요.
